가. 분양면적 증가의 정산에 대하여

-맥스타일 임대분양계약서를 살펴보면

제1조(임차부동산의 표시)

①대상부동산은 아래와 같다

②구체적인 점포의 위치는 잔금 납부 후 추첨하고, 추점에 의해서 결정된 점포의 면적에 따라 분양대금을 정산한다.

제4조(임대분양면적)

①점포 임대분양면적은 전용면적에 공용면적을 더한 면적으로 하며, 임대분양

대금은 층별 1구좌 전용면적에 상당하는 금액이므로, 점포 추첨 후 전용면적의 증

감이 있을 경우 증감율에 비례하여 분양대금을 가감하는 방식으로 정산한다.

제5조(임대보증금)

①분양대금에 포함된 임대보증금은 층별 1구좌 전용면적에 대한 금액이므로, 수

분양자는 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산하여야 한

다. 라고 되어 있습니다.

위 맥스타일 임대분양계약서를 살펴보면 임대분양계약서 제 4조 (임대분양면적) ①항은 제1조(임차부동산의 표시 ②항의 점포의 면적을 구체적으로 설명하는 원칙적인 조항입니다.

제4조를 ①항을 이해를 쉽게 수학적으로 풀어보면 다음과 같습니다.

X=임대분양면적=전용면적+공용면적

Y=임대분양대금=전용면적에 상당하는 금액

A=임대보증금

B=임대보증금을 제외한 분양대금

이라고 가정하면

Y= (A + B )⇒ 임대분양대금 정산 기준은 전용면적 기준-정산기준 대원칙

당초의 전용면적과 공용면적이 변동이 없을 경우에 정산기준은 전용면적기준으로 정산하는데,

분양면적 증가로 발생한 임대보증금의 증가분의 정산기준이 X(임대분양면적=전용면적+공용면적)이라는 것은 A 에 X를 대입해보면 수학적으로 계산이 안되는 모순이 발생하며,

단순하게 생각하여도 임대분양대금 전체가 전용면적기준인데, 임대분양대금의 일부분인 임대보증금의 정산기준이 임대분양면적(전용면적+공용면적)기준이라는 것은 소원칙이 대원칙에 우선한다는 논리로 원고의 주장은 일고의 가치가 없는 주장입니다.

원고의 주장대로 하더라도 최소한 전용률(29.5%)은 유지되어야 합니다.

구체적으로 원고의 주장을 반박해 보면

1) 임대분양계약서 제1조 ②구체적인 점포의 위치는 잔금납부 후 추첨하고,

추점에 의해서 결정된 점포의 면적에 따라 분양대금을 정산한다.라고 되어 있는

데, 원고 회사는 제1조②이 원칙적인 조항이라고 주장합니다.

원고의 주장대로 하면, 다음 문제는 점포의 면적을 어떻게 해석해야 하느냐의 문

제가 발생하는데 점포의 면적은 제4조(임대분양면적)을 보아야 할 것입니다.

제4조 (임대분양면적)①은 점포의 임대분양면적은 전용면적에 공용면적을 더한 면

적으로 하며, 임대분양대금은 층별1구좌 기준 전용면적에 상당하는 금액이므로 점

포 추첨 후,

전용면적의 증감이 있을 경우에 증감률에 비례하여 분양대금을 가감하는 방식으로

정산한다. 라고 분명하고 정확하게 명시되어 있고 설명하고 있으며,

더욱 중요한 사실은 임대보증금이 임대분양대금 속에 포함되어 있다는 사실이고

증가된 임대보증금만 전체면적 기준으로 정산하게 되면 모순이 발생합니다.

또한 원고의 주장이 타당하려면, 당연히 대상 부동산에 전용면적 3.9㎡와 공용면적

9.32㎡ 총 분양면적 13.22㎡를 표시하고 총 분양면적의 증감이 있는 경우에는 그

총 분양면적을 기준으로 증감율에 비례하여 분양대금을 정산하여야 한다. 와 같이

어느 누가 봐도 아주 쉽게 이해 할 수 있도록 구체적으로 분양계약서를 작성하여야

하고, 면적도 전용면적인지 공용면적인지 정확하게 표시해야 하는데, 원고 회사는

이를 불명확하게 표현했으므로 당연히 약관해석의 원칙상 임대분양계약서 제 4조

(임대분양면적)①에 따라 해석해야합니다.

2) 원고는“임대보증금은 층별 1구좌 전용면적에 대한 금액이므로”라는 표현

은 같은 항 후단의 정산이 있음을 강조하기 위한 것이라고 주장하나,

임대보증금은 층별1구좌 전용면적에 대한 금액이라고 개념 정의를 한 것이고 이에

따라 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적 즉 전용면적에 따라 임대보증금을 정산해야 하는 것이,

제4조 ①·~임대분양대금은 층별1구좌 기준 전용면적에 상당하는 금액이라는 문구를 위배하지 않고,

제5조(임대보증금) ①분양대금에 포함된 임대보증금은 층별 1구좌 전용면적에 대한 금액이라고 하는 개념에 반하지 않는 올바른 해석입니다.

3) 원고는 임대보증금은 분양면적(전용+공용)에 따라 임대보증금을 제외한 부

분은 전용면적에 따라 정산해야 한다고 주장하나, 임대분양대금정산 순서를 살펴보면,

임대보증금의 정산은 임대분양면적이 정해져야 임대보증금이 정해지는 것이므로

제4조(임대분양면적)은 점포 임대분양면적은 전용면적에 공용면적을 더한 면적으

로 하며,

임대분양대금은 층별1구좌 전용면적에 상당하는 금액이라고 개념 정의가 되었고 점

포 추첨후 전용면적의 증감이 있을 경우 증감율에 비례하여 가감하는 방식으로 정

산한다고 하였으므로 임대분양대금의 기준점은 전용면적에 따라야 합니다.

4) 원고는 피고에게 임대계약서상의 정산 조항 중 일부조항만을 근거로 피고측의 정산 과정을 부당하다고 주장했다고 하나,

오히려 원고 측의 주장이 일부 조항 즉 제5조(임대보증금) ①항 ~ 수분양자는 추첨

후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산한다 라고 되어 있는데,

이 임대분양면적을 전용면적으로 바꾸면 전체적인 임대분양계약서를 이해하고 문맥

상 해석을 하는데 무리가 없고,

원고 측의 주장대로 하려면, 제4조 전체 조항과 5조의 일부 조항을 바꿔야 하지만,

피고 측의 주장대로 하면, 일부조항 즉 제5조의 임대분양면적을 전용면적으로 바꾸면 누가 봐도 올바른 해석이 됩니다.

그래서 원고회사는 임대분양계약서 제1조(임차부동산의 표시)① 대상부동산에는 전

용면적만 표시되어 있고 이는 원고가 전용면적이 중요하다고 생각했기에 전용면적

만 표시한 것이고 공용면적을 전혀 표시하지 않았으므로 수분양자들은 전용면적만

을 기준으로 판단하였을 것입니다.

따라서 제4조 ①에서 ~ 임대분양대금은 층별 1구좌 전용면적에 상당하는 금액이므

로 점포 추첨 후 전용면적의 증감이 있을 경우 증감율에 비례하여 분양대금을 가감하는 방식으로 정산한다고 라고 해석하고

나아가 전용면적 증감율에 비례하여 정산하여야 하는 것이며 제5조(임대보증금) ①분양대금에 포함된 임대보증금은 층별 1구좌 전용면적에 대한 금액이 되어 있으

므로 연결해서 해석해야 문맥상으로나 수학적인 논리에도 어긋나지 않는 해석이며,

약관의 해석은 약관규제에 관한 법률 제5조(약관의 해석) ① 약관은 신의성실의 원

칙에 따라 공정하게 해석되어야 하며 고객에 따라 다르게 해석되어서는 아니 된다.

② 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다.

에 위배되지 않는 해석입니다.

그런데 왜 판사들은  임대보증금의 정산기준이  전체분양면적기준이라 판결 할까요?